תוכניות מתאר בישראל הן מסמכים תכנוניים הקובעים את מדיניות התכנון והבנייה ברמות שונות, החל מהרמה הארצית ועד לרמה המקומית. תוכניות אלו משפיעות באופן ישיר על השימוש בקרקעות, על זכויות הבנייה ועל פיתוח האזורים השונים במדינה.
הנה סקירה של סוגי תוכניות המתאר העיקריות:
- תוכניות מתאר ארציות (תמ"א):
- תוכניות אלו קובעות את מדיניות התכנון ברמה הארצית, ומתייחסות לנושאים בעלי חשיבות לאומית, כגון תשתיות, תחבורה, שטחים פתוחים ושימור סביבה.
- תמ"א משפיעות על כלל תוכניות המתאר המחוזיות והמקומיות, ומהוות את הבסיס לתכנון ארוך טווח.
- תוכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ):
- תוכניות אלו מתאימות את המדיניות הארצית למאפיינים הייחודיים של כל מחוז.
- תמ"מ קובעות את ייעודי הקרקע, את שטחי הפיתוח ואת מדיניות התכנון המרחבית במחוז.
- תוכניות מתאר מקומיות:
- תוכניות אלו מפורטות יותר ומתייחסות לתכנון ברמה של רשות מקומית.
- הן קובעות את ייעודי הקרקע, את זכויות הבנייה, את מיקום התשתיות ואת אופי הפיתוח בכל שכונה או אזור בעיר.
הקשר בין תוכניות מתאר לקרקעות
תוכניות מתאר משפיעות באופן ישיר על ערך הקרקע ועל אפשרויות השימוש בה:
- ייעוד הקרקע: תוכניות מתאר קובעות את ייעוד הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות וכו'). ייעוד הקרקע משפיע על אפשרויות הבנייה ועל השימוש בקרקע.
- זכויות בנייה: תוכניות מתאר קובעות את זכויות הבנייה המותרות על כל חלקה, כגון מספר קומות, אחוזי בנייה וקווי בניין.
- פיתוח תשתיות: תוכניות מתאר מתייחסות לפיתוח תשתיות כמו כבישים, תחבורה ציבורית, מים וביוב. פיתוח תשתיות משפיע על נגישות הקרקע ועל ערכה.
- הפשרת קרקעות: תוכניות מתאר עשויות לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, תהליך הנקרא "הפשרה". הפשרת קרקעות משפיעה באופן משמעותי על ערך הקרקע.
לסיכום, תוכניות מתאר הן כלי מרכזי בתכנון ופיתוח קרקעות בישראל. הבנת תוכניות המתאר הרלוונטיות היא חיונית לכל מי שמתעניין ברכישה, מכירה או פיתוח של קרקע.